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博思堂西安草滩休闲养生项目发展战略及定位报—养生网中医养生养生保健食疗养生养生之道最好的养生网站提供生活小常识100个养生小窍门

时间:2021-10-13 来源:兰花养生网 阅读:185次

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  年龄属性 职业属性 经济属性 购买属性 思想属性 23-26岁 磨合期 个体没有积蓄,父母接济型 过渡 没有鉴别能力 25-30岁 起步期 有少量积蓄,开始有独立的经济打算 过渡自住/投资 能容忍产品缺陷 30-35岁 发展期 有一定积蓄,独立操作经济活动,感性消费 永久性自住 对产品比较挑剔 35—45岁 成就期 有一定积蓄,理性消费 永久自住考虑品质 对产品理性挑剔 45—55岁 成果期 有积蓄,投资观念强,理性消费。愿意尝试新事物 自住/投资 对产品理性挑剔 56—60岁 退隐期 有积蓄,保守型消费 提升品质,同时为下一代考虑 看重产品舒适性 客户的社会特质: 30-35岁年轻一次置业者以上。 目的:居住或改善为主。 35—45岁,一次或多次置业者。 目的:改善居住环境。 客户群特征详细描述: 标 准 特 征 年龄 30-45岁 收入 庭年收入5-8万元,境较好,父母或会给与部分资金支持。 学历 一般具有大专以上学历,周边生意人除外 社会地位 社会中低层次。 职业 企事业单位中高层职员、公务员以企业领导、生意人。 来源 以区域内的人及经开区上班族为主。 购买动机 新婚,解决居住问题,改善居住,交通方面。 居住情况 单位宿舍、租房 生活心理特征 紧跟社会的,追求时尚,对新事物的接受能力比较强。 置业期望 属于的家。 面积 50—70 ㎡, 80—100 ㎡, 110-130㎡左右。 购买决策 有一定的冲动,对新颖、时尚产品有明显的倾向性。 价格承受 4500-6000 元/㎡左右。 购买阻碍 对本项目未来发展、户型、配套的认同。 的目标客户是一群: 追求城市休闲生活的核心力量 所提供的生活将围绕他们展开。。。 客户定位—— 依 托 草滩工业园区的大力发展 利 用 周边优越资源和居住环境 突出 尊贵、大气的西班牙建筑格 体 现 、新颖、差异、概念、规模、档次 打造 原味欧式情温泉小镇 释意:以西班牙风情为脚本,在上演完美生活 形象定位—— 西班牙建筑风格: 热情奔放却又不失温暖和谐、做工考究又坚守实用是西班牙建筑的最好归纳,也是本案的完美设计筑造理念。 :西班牙建筑蓝紫与金黄,蓝与白,土黄与红褐是地中海建筑最基本的色彩搭配 搭配: 土黄色墙体、红褐色屋顶外立面色彩明快、醒目却不过分张扬,给人阳光、活力、柔和踏实的感觉 形象支撑一:西班牙建筑风格 计划四 项目整体规划计划 项目整体规划思路 1.区域在售项目的建筑形态,打造成熟建筑居住理念和中高端的产品路线.项目自身和政策影响,500亩大盘,产品多元化 3.结合开发企业发展,本项目容积率为3.5—4,容积率3.5左右即 4.结合大盘的开发模式,大盘要有明确的开发主题以及社区的概念设计 总占地面积 344000㎡ 容积率 R≤3.5-4 2.基于开发目标与审批要求 本项目要求规划报批、建筑施工、销售均快速完成,所以在规划设计上不能违背审批的基本要求。因: 项目整体限高100m。 退界:商业退红线米; 住宅高层退红线.基于项目定位与物业建议 规划 本区域多层、小高层客户接受度较高,高层成为发展趋势, 外观应表达城市意向,讲求设计感, 根据市场需求,朝向应正南正北的原则; 项目入口应具有标识性、设计感; 层高至少在2.9m以上; 1.项目经济指标 市场规划要求 占地面积(㎡) 容积率 绿地率 建筑面积(㎡) 344000㎡ 3.5-4 ≦35% 约120万㎡ 3.5的容积率尽量以高层为主,部分小高层,多层产品,整体规划以高容中密为原则 物业类型 面积分配 社区塑性 纯高层 1 对容积率贡献大,占地较少,排布可用空间,有利于提升社区整体品质感 高层+小高层 高层0.7,小高层0.3 整体占地对较少,有一定园林可用空间 高层+多层 高层0.8,多层0.2 整体占地较多,排布可用空间较小,整体品质感很难突破 结合区域竞争市场,目在售产品建筑形态以多层、小高层、高层为主 项目名称 总建面(平米) 容积率 绿化率 物业形态 领汇双河湾 90万 2.9 30% 小高层 高层 维兰德小镇 16.7万 1.5 40% 高层、小高层多层 华豪花园洋房 4万 1.99 40% 多层、小高层 香格里拉尚城 50万 4.01 37% 多层、高层 华宇上领国际公寓 5. 4.17 38% 高层 地块价值分类及说明 商业价值价高,住宅价值低 紧邻县城主干道,噪音 商业价值一般,住宅价值一般 临次干道和新规划路,噪音一般 商业价值低,住宅价值高 不临路,噪音较小 结合项目自身价值,西铜高速商业价值高 结合地块价值和竞争项目规划设计,同时分期规划报批,根据市场变化调整产品 项目产品规划有6F花园洋房,12、16、18小高层、及21F/24F/26F/28F/30F高层以及临主干道2-4层沿街商业、公寓和幼儿园 本次设计方案为初步设计方案,下一步将合理优化楼位排布和产品形态 尽量南北排布, 楼位整体排布以高容中密 楼位排布整体均衡性要好, 根据地块价值分布楼位 楼位布局说明 楼位布局原则 项目整体产品规划功能分析 安置区 院落式产品 公园化产品 街区化产品 商业文化广场 根据消费人群估算商业配套规模约5万㎡ 项目规划以中高档住宅社区为主的物业类型; 项目总建面积约120万㎡,在区域属于规模较大的项目; 针对的客户以中高端得年轻客户为主,对质要求较高; 提升小区的服务档次,增加项目附加值。 商业面积定位依据: 消费人群估算 120万㎡住宅人口平均100㎡/户,120万㎡估算约12000户,每户3人,项目住宅人口约3.6万人;同时根据项目区域未来的发展,区域未来居住人口不断增加 面积 计算方式:项目加之周边社区人应属“居住区”范畴,估且按照商业服务指标上限900㎡/千人估算,得出本项目社区商业所需面积: 56×900㎡/千人=50400㎡ 项目经济指标合计 综合技术指标 规划用地面积(㎡) 344000 总建筑面积(㎡) 1394420 地上总建筑面积(㎡) 1192320 其中 高层住宅(㎡) 1080960 高层公寓(㎡) 36000 多层连排(㎡) 21600 沿街商业(㎡) 51600 幼儿园(㎡) 2160 地下车库(㎡) 202100 建筑占地面积(㎡) 70600 建筑密度(%) 20.5 容积率 3.47 绿化率(%) 44 商品区技术指标 规划用地面积(㎡) 300000 总建筑面积(㎡) 1140000 地上总建筑面积(㎡) 960000 其中 高层住宅(㎡) 858240 高层公寓(㎡) 36000 多层连排(㎡) 21600 沿街商业(㎡) 42000 幼儿园(㎡) 2160 地下车库(㎡) 180000 建筑占地面积(㎡) 58300 建筑密度(%) 19.4 容积率 3.2 绿化率(%) 45 综合技术指标 规划用地面积(㎡) 44000 总建筑面积(㎡) 254420 其中 高层住宅(㎡) 222720 沿街商业(㎡) 9600 幼儿园(㎡) 22100 建筑占地面积(㎡) 12300 建筑密度(%) 28 容积率 5.28 绿化率(%) 39 项目概念设计——大盘必须要有创新的概念设计 景观及节点配套概念创新 商业概念创新 1.主题雕塑入口 9.休闲场 1.环形图腾廊柱 2. 中央庭院景观 10.会所 2.四星级温泉会馆 3.玫瑰原生植物园 11.温泉会所 3.主题商场 4.台地景观 12.树阵 4.健身俱乐部 5.湖畔风车 13、花檀 5.商业步行街 6.康体中心 14、林溪 6.温泉不夜城 7.溪地水道 15.幼儿园 7.标志性灯塔 8.水舞广场 16.老年人大学 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 12 11 1 2 3 4 5 6 7 照亮北西安 ——标志性灯塔(高度50米) 项目概念创新1——标志性灯塔 温泉会馆4层,建筑面积4000平米,作为接待大堂迎宾,参考4星级 酒店标准,适度提升。在主体建筑外布置200个车位的停车场。 温泉会馆设置标准间100套,位于会馆主体建筑内部,分别为普通间、豪华间和温馨家庭房。 项目概念创新2——4星级温泉会馆酒店 伴城市经济的发展,城市娱乐业逐渐兴起,换个角度欣赏,城市的魅力 正在于夜晚的霓虹氤氲。泡完温泉之后,到精彩纷呈的夜总会轻松一下,会 假期更加多姿多彩。温泉不夜城拥有大中小KTV厢24个,400平米演艺 剧场(室内),露天演艺舞台,4个mini影院(10人),主题酒吧,博彩厅等。 项目概念创新3——温泉不夜城 项目概念创新4——林溪 林溪细节提示 以林为界,形成组团 林:以林分割组团形成绿岛。各岛可通过不同的主题景观形成各自; 泉:以喷泉为点缀。使个组团对水景的利用达到画龙点睛的作用; 径:利用主干道或支路弯曲处形成不同特色的花与径,并围合成为公园、广场、 带等社区公共空间; 院:组团庭院、树院、花院、溪院,高层也有院落……。 项目概念创新5——项目台地景观设计 立体平均式园林景观,主动创造场地高差,形成自然的起伏,有效增大绿化面积,并且使园林景观产生丰富的层次感,同时便于植被搭配,大小乔木、灌木、场地植被、草坪结合;同时增强了首层居住的私密性。 项目概念创新6——溪地水道 项目概念创新7——项目其它概念设计 花石家庄主治癫痫病的好医院有哪些檀 水 舞 广 场 图 腾 廊 柱 中 央 庭 院 入 口 雕 塑 树 阵 水畔风车 整体规划思路以解决大盘的产品建筑形态规划和概念规划 1 根据地块价值的高低排布楼位和分布产品,低价值区为吃容积率区,高价值区打造核心景观低楼层舒适性产品 结合市场与项目自身 2 同时本项目的规划结合项目开发计划进行楼位排布,南侧地块首期开发,产品搭配以6F、12F、16F、18F、21F。 资源分层级利用,西铜高速设置2-4层商业,新规划路设置2层商业 3 4 考虑到企业和项目在市场的竞争力,尽量3.5容积率 5 根据大盘的规划思路,概念规划成为支撑本项目发展的核心竞争力 计划五 项目定位系统计划 项目总体发展定位—— 赋予一座城市建筑的新鲜元素,领导市场! 成为这座城市的标杆之作 新北城,500亩,欧洲风情温泉小镇 物业形态 楼层 多层 6层 小高层 12-18层 高层 21F—30F 商业 集中商业、临街商业、 幼儿园 2000㎡ 公寓 26层 根据市场需求,抓住主流产品 结合区域发展,打造瞻性产品 结合项目规划要求,做到3.5容积率 保证项目利润,做足高溢价产品 产品类型定位依据 产品定位——产品设置6-30层住宅、商业、公寓、幼儿园 户型类型 面积区间(平米) 面积比 2居 紧凑型2居 75-80 10% 55% 舒适型2居 85-100 45% 3居 紧凑型3居 105-115 10% 35% 舒适型3居 120-130 25% 4居 140-150 5% 复式 220-260 5% 合计 —— 100% 产品面积区间确定原则: 以市场刚性需求的两室和三室为主 各物业要达到价值均衡 价值高、资源好的产品应略高于 其他产品,防止产生内部竞争; 户型面积定位——户型主力面积设置为80—130平米 户型面积根据楼层和地块价值进行分配 21-30层高层点式楼设置T4/T6,主要设置75--125 ㎡的紧凑型户型,以两室和三室 6F多层板式设置T2,户型面积90-150㎡,两、三房户型,顶层复式220—260㎡ 12—18F小高层板点结合设置T3/T4,户型面积80-140㎡,两、三房户型,底层复式 26层 21-3O层区域 12-18层 区域 6层区域 两梯两户、专享电梯,入户花园、赠送面积大、户型方正、南北通透、八角阳台、转角阳台 T2平层参考 T3平层参考 方正实用 小面积户型朝南向, 其它两户大面积南北通途 均能通风采光 电梯厅、消防电梯通风采光,朝北向设置 T4平层参考 所有房间方正实用 户户向南,户户有阳台 所有房间均能通风采光 A、D户型南北通透 电梯厅、消防电梯通风采光 户型全明设置,一梯五户 户户朝南,部分户型南北通风 内部布局合理,并且套内面积较高 T5平层参考 两梯六户、户型方正、紧凑实用,全明设计,中间一室户型设置,两侧两室户型设置 T6平层参考 项目客户区域判断——城北客户为主 核心客群 其他客群 以城北客户为主,自住客户较多 客户来源 以草滩区域客户为主 部分经开区上班族为辅 陕北投资客及周边其他郊县客户 行为及生活特征 看重区域未来规划发展 看好项目整体规划布局和配套 看好项目居住品味 希望改善生活和居住品味 置业需求 置业要是排序:未来价值、产品、价格 产品形式:舒适性两室、紧凑型三室为主 置业目的:、拖家带口迁入城市、改善居住环境 重要客户 游离客户 核心客户 重要客户 游离客户 区域来源:北市区 职业:较高收入的企事业单位职工 置业目的:自住为主,改善居住环境 价值取向:关注地段、价格、未来发展 置业特征:自用,改善居住环境 核心客户:部分经开区上班族 区域来源:草滩及城北客户 职业特点:个体私营业者、农业商户、镇政府领导 置业目的:自主为主,改善居住环境 价值取向:关注项目的品质、产品、价格 置业特征:儿女婚房、拖家带口 重要客户:草滩板块 趋于来源:西安以北市县投资客 职业特点:不固定 置业目的:投资 价值取向:关注价格、未来发展 置业特征:关注区域未来发展 游离客户:陕北投资客及周边其他郊县客户 本地中高收入为主的企事业单位、生意人、部分经开区上班族及周边郊县投资客 上领国际公寓 两室两厅一卫83㎡ 两室两厅一卫92㎡ 南向朝向,采光条件好; 主卧西南向转交采光飘窗较小; 次卧室无采光; 餐厅处浪费面积较大。 南向采光面较小; 餐厅处存在难利用面积; 卫生间无通风及采光窗户; 西南角凹陷不利于风水。 户型采光因梯户比关系出现黑卫等采光问题,不同程度存在南利面积 竞争项目综合分析 随着区域的快速发展,也带动房地产进入高速发展阶段 项目名称 总建面(平米) 容积率 绿化率 物业形态 在售楼栋 在售户型面积 均价 优惠 领汇双河湾 90万 2.9 30% 小高层 高层 B2、B3、C1、C4(32层,2T4,2T7) 54-163㎡ 4300-4500元/㎡ 4500元/㎡ 维兰德小镇 16.7万 1.5 40% 高层、小高层多层 一二期售罄 / / / 华豪花园洋房 4万 1.99 40% 多层、小高层 全部在售 50-191㎡ 5180元/㎡ 一次性97折,按揭99折 香格里拉尚城 50万 4.01 37% 多层、高层 在售二期 48-122㎡ 3900元/㎡ 一次性98折,分期99折 华宇上领国际公寓 5.2万 4.17 38% 高层 在售1-4号楼 76-116㎡ 4900元/㎡ 一次性98折,按揭99折 因区域属于房地产新兴板块,周边在售项目较少,我们选取具有区域代表性的5个项目作为参考项目。项目品质参差不齐,各种物业形态均有涉及,以多层和小高层为主,而随着市场发展,中高容积率的高层产品逐渐成为区域发展趋势。 项目名称 面积区间 主力房型 主力面积 领汇双河湾 82-164㎡ 两室、三室 82-117㎡两室 维兰德小镇 90-210㎡ 两室、三室 90㎡两室、120㎡三室 华豪花园洋房 50-191㎡ 两室、三室 94㎡两室,120㎡三室 香格里拉尚城 29-107㎡ 两室、三室 78-88㎡两室 华宇上领国际公寓 52-116㎡ 两室、三室 88㎡两室、112㎡三室 竞争项目面积分析 周边以两室、三室为主力房型,快销面积段在80-90㎡两室和110-120㎡的三室 周边项目在售面积段较大,最小的29㎡一室到210㎡五室均有在售,市场客户大多为地缘性首置和首次改善型购房,故主力户型为舒适性两房和普通三房。 项目名称 当期去化率 热销户型 客户描述 领汇双河湾 25% 82-117㎡两室 周边地缘型客户,以及长庆的产业型客户及部分投资客 维兰德小镇 100% 90-120㎡两室、三室 周边地缘型客户,内部团购客户及看好板块发展的投资客 华豪花园洋房 83% 94-110㎡两室、120-140㎡三室 周边养老客户及看好板块发展的投资客 香格里拉尚城 50% 78-88㎡两室 周边拆迁的村民以及地缘型刚需客户 华宇上领国际公寓 90% 88-112㎡紧促两室、三室 周边刚需客户及看好板块发展的投资客 80-120平米两室、三室户型成为热销户型,客户多为周边刚需、产业及投资客 我们统计了周边市场各项目销售当期的去化中热销和最受客户青睐的户型,热销户型为80-120平米的两室和三室户型,基本和供应市场主力户型当,说明市场热捧该面积区间户型户型,为保证本案快销回笼资金,建议本案规划主力户型为80-120平米的两室和三室。 竞争项目销售分析 博思堂观点 区域竞争市场总结 项目竞争启示: 120万㎡大规模 具规模优势 项目容积率 产品单一高层为主 中高价位提升区域 户型附加值的空缺 商业配套机会 本 案 可 能 的 市 场 机 会 点 竞争环境 项目条件 规模 产品规模相差较大 建筑 价格 产品线丰富 处于北城的价格洼地 产品 刚需型户型设计舒适,实用 配套 少量教育及生活配套 计划三 项目发展战略计划 区位 项目位于西安市主城区北部 东临茂高速 西、南面靠近城中村 未央湖板块系未来新城中心宜居生态城 项目位于北部未央湖板块草滩镇,区域认知度较低,距城市中心区较远,且区域通达性较差 本案 东 风 路 环 湖 西 路 项目位置 项目占地500多亩,地块内部为城中村,无可利用自然资源,原为柳林村土地 占地面积: 总占地约500亩 地块状况: 项目分两块地块开发,总建筑面积约140万平米 目前状况: 项目地块主要是城中村民房,拆迁较快 项目现状 未央湖 目标地块 远期可获地块 东临高速路 南边村口 村内民房建筑 北边农田 项目四至 项目四至空旷,周边无高大建筑物遮挡,对项目整体规划影响不大 地块四至 地块北临农田,东临高速路,西、南与柳林村相连, 周边整体形象一般,居住环境清静 项目周边配套缺乏,有部分企业,公交路线路,项目区域主要依靠城中村生活配套 交通路线路公交 其它 项目周边生活配套缺乏,主要依靠城中村配套 项目配套 项目属性界定 项目界定:位于城市边缘待发展区、资源型的大规模项目 区域属性 二线省会城市 西安在房地产市场划分中属于二线城市 陌生区 区域属于城市边缘,认知度较低,且区域内无基本生活配套 城市重点发展区域 区域远景规划支撑,属于城市重点规划发展区域 较大规模,城中村改造 占地500余亩,原属于柳树林村土地 无任何可利用资源 地块内部无可利用自然资源及人文资源 项目属性 未来的未央湖——新城中心宜居生态城 西安新癫痫发作有什么征兆行政区 大明宫 西安经济开发区 未央湖 2010年10月正式启用,市政府,市人大,市常委新办公区 定位:西安市中心的改造发展新区,担负西安旅游商贸次中心,城北地区文化中心,居住核心的功能 成立于1993年,2000年2月被国务院批准为国家级开发区,经开区内共有企业2800多家,25家500强企业和大量500强企业投资项目 未央湖是西安市政府九五重点规划建设的三大旅游度假区具“水”特色的开发区;占地面积10.15平方公里,开发区具有非常丰富的地热资源 。 之于西安——带动城北区域的基础建设,促进区域城市化发展 之于西安——旧城改造,第二个曲江的文化板块,2010年首期工程竣工 之于西安——已经初步带来了产业客源,支撑城北区域市场 之于西安——北大明宫的北迁,大学城为依托,将成为西安市民假日里休闲、度假的首选之地,且获得了良好的经济效益。 城市向北扩张,政策偏向等一系列利好将带动未央湖板块成为生态宜居区域,对于资源缺乏的城北,未央湖将发展成为中心居住板块。 大 明 宫 西安新行政区 新客站 西安经济开发区 未央湖 板块潜力 西安进出口加工区 草滩生态产业园 管委会 行政中心 中央行政区 铁路客运站地址 草滩工业园位置示意 西安经济技术开发区草滩工业园位于西安城市北部,和中央商务区、出口加工区、泾渭新城等功能园区组成,规划总面积71平方公里; 作为城市新中心的开发区中心边缘区,距新行政中心3公里,西距咸阳21公里,北距西安国际航空港仅20公里。 西安地铁现正建设,两条干线在区内交汇,区域的交通将更加便捷; 草滩产业园 草滩产业园随着市府北迁、北客站和地铁的开通将大大促使区域发展 地铁2号修建——重大城市规划影响 地铁2号线交通建设将缩短城市距离,提升沿线住宅物业价值,形成新的置业热潮 区域深度体验 2号线*B,草滩-韦曲; 城北客运站建成后促使区域形成新的商圈,商圈外围将形成住宅集中区,同时提升区域人气 本案 西安北客站——重大城市规划影响 区域深度体验 城北区域目前处在西安市城市价值的第二极,各种城市配套和市政设施目前尚不完备,比较匮乏,商业气氛也较为淡薄,房地产市场发展水平较低; 随着市府北迁、北客站开通运营、地铁2号线通车等一系列市政利好,城北区域将受此影响,各种功能和配套逐渐完善,房地产市场发展潜力巨大; 未央湖作为城北区域唯一定位生态旅游的区域,将依托区域内生态资源,逐步打造为生态宜居城和核心生活城; 草滩工业园和未央湖生态区双重带动,将为项目提供极大的市政利好和大量的产业购房人口。 博思堂观点 区域未来发展总结 战略思考一:本案在草滩产业园板块的功能定位? 在草滩地区已逐渐形成以未央湖旅游度假区、未央大学园区、大明宫建材家居商贸区、北客站综合商贸区、渭河综合治理和基础设施建设等一批重点项目为支撑,以旅游、商贸、教育、技、文化为特色的城市新街区。 草滩产业园现已形成度假、大学城、建材城、商贸区等重点项目区域,本案所属区域主题模糊 草滩产业园功能分区 未央大学城 建材城 渭河景观带 北客站商贸区 未央湖旅游度假区 本案区域? 战略思考二:本项目在区域房地产市场应该充当怎样的角色? 本案充当着引领区域房地产市场走向高端化轨迹 2002年 2007年 2009年 2011年 2002年—2006年 未央湖旅游度假别墅区 2007年—2009年 区域城中村项目降低区域品质 2010年—2011年 大盘提升区域居住形象 代表楼盘:碧水怡兰、留园森林别墅 产品类型:独栋、联排等别墅产品 代表楼盘:阳光假日小区、铭翔花园 、家润碧泽园 产品类型:多层、小高层、高层产品 代表楼盘:领汇双河湾、锦绣天下 产品类型:洋房、小高层、高层产品 项目整体发展战略方向 依托未央湖度假区和渭河景观带开辟 “北城休闲板块” 本项目发展战略对城市的影响; 1.本案具备休闲养生区的生态资源 2.西安城市目前没有主题明显的休闲养生区概念 3.城市不断扩张,未来陌生区域房地产市场必须要有一个独特的主题定位吸引外来或本市客户所接受 4.休闲养生板块在许多大城市已经实施,西安开发这样一个板块,利于西安与大城市接轨 实施项目整体发展战略 项目属性界定: 位于城市边缘待发展区域的大规模项目 寻找西安同属性楼盘: 奥林匹克花园 运动主题社区 金泰丝路花城 教育主题社区 富力城 水景和精主题社区 大华曲江公园世家 公园主题社区 区域内、教育社区等多种主题成为众多陌生区开发的重要驱动力,关键是造就独特的不可复制的核心竞争力 奥林匹克花园的运动主题: 体育场、体育馆、的引进----体育中心;陕西师大小学到高中 大型居住区的开发、其他公共设施----居住中心。 金泰丝路花城的教育主题: 陕西师大附中,发展商大量的精力放在建设学校上; 投入大,做一个不可复制的核心竞争力。 奥林匹克花园的运动主题和金泰丝路花城的教育主题 借鉴 富力城精装修和水景 富力城以精装修为点,结合完善配套和强势水景,创造项目附加值 成为富力城成熟的产品线,已在天津、广州、东莞等地实践,包括生产、采购、加工、设计、工程等完整的产业链,不仅解决了客户装修的麻烦,而且创造了新的赢利点 整体规划以体现“水上人家”为主体的大型水晶中心,采用大围合的方式在小区中心形成50000㎡的核心水景空间,各组团和中心水景之间又相互穿插 打造西安精装修最精致的大盘精装修已 教育 2420㎡的幼儿园,中小学校,都将引进 商业 商业风情街一期总建筑面积约9000㎡,将引入银行、邮政、电信、便民店、品牌精品店、美容美发、餐厅、咖啡厅、西点店、洗衣店等 会所 逾6000㎡,设有游泳馆、篮球场、红酒雪茄吧、SPA、桌球室、影音视听室 大体量的完善配套 强势湖水景观成为一大亮点 借鉴 发展战略实施的核心——主题化地产发展 主题社区开发模式基本特征 主题鲜明----成为社区开发的核心支撑力; 主题宣传----让消费者接受主题,主题成为项目标签; 主题行----体现主题的硬件设施建设行,感受主题; 主题----主题宣传与多主题建设,符合性舒适社区。 1 2 3 4 适用条件 陌生区大盘开发,消费者心理抗性大; 有区域内其它项目不具备的独特资源,具有打造不可复制核心竞争力潜质; 资金雄厚,前期投入大,项目大、实现周期长。 符合城市发展与区域需求的市场定位与主题开发; 具有震撼力的鲜明主题捍卫项目的号召力,形成项目与周边项目鲜明差异; 主题先行,树立消费者信心。 关键因素 区域大盘的发展模式 本案 领汇双河湾90万平米 锦绣天下260万㎡ 利君未来城180万㎡ 区域大盘主要分布在北三环以外,建筑面积均在90万平米以上 锦绣天下项目概况 区域大盘分析 开发商 陕西建秦房地产开发有 限公司 占地 2000亩 建面 260万㎡ 形态 洋房、小高层、高层 绿化率 46% 容积率 2.01(一期1.25) 总户 20000(一期1302) 车位 一期1100 面积区间 90-200 ㎡ 销售阶段 一期在售 销售价格 5700元/ ㎡ 锦绣天下——项目点评 项目分五期开发,建筑形态以洋房、小高层为主,一期主推洋房,产品包含平层和复式; 项目占地2000亩,总计20000余户,属于区域超大规模楼盘; 产品主打舒适性两房和三房为主力户型; 低密度、低容积率; 投资商“北京银信”和“上海复地”实力雄厚; 社区引入早教机构“金色摇篮婴幼儿园”及各类旗舰商服等配套设施; 关键词:超大规模、舒适型产品、投资商实力雄厚。 区域大盘分析 利君未来城项目概况 区域大盘分析 开发商 西安利君地产开发有限公司 占地 1000亩 建面 180万㎡ 形态 高层、小高层 绿化率 40% 容积率 3.5 总户 未定(一期2800 ) 车位 未定 面积区间 一期70-118 ㎡ 销售阶段 一期在售 销售价格 5000元/ ㎡ 利君未来城——项目点评 大围合的组团设计的托斯卡纳风情社区; 以六大产品别墅、叠拼、洋房、空中院馆、墅质高层、精品公寓为主; 首期推出DK1组团,总建面20万平米,由5栋高层与3栋小高层组成,户型区间 70-118㎡,产品以紧凑型两房和经济型三房为主; 内部设置全功能7星会所、西北首席托斯卡纳风情商业街,以及6万平米西安的私家中央公园; 小区景观配有中央湖景、台阶水系、36级坡地景观、步入式活体园林; 关键词:托斯卡纳;7星会所;中央湖景;百米超大楼间距。 区域大盘分析 区域大盘主题分析及对本案主题开发启示 利君未来城:180㎡万建面 主要卖点:内部设置全功能7星会所、西北首席托斯卡纳风情商业街,以及6万平米西安的私家中央公园; 领汇双河湾:90万建面 主要卖点:园区共分六大水景园林区 锦绣天下:260万建面 主要卖点:引入早教机构“金色摇篮婴幼儿园”及各类旗舰商服等配套设施 本案 结合区域大盘主题寻找差异化主题 公园主题 造城主题 水景主题 本案的主题打造 案例参考; 1.中铁梧桐苑 2.天正银河湾 开发主题 □温泉养生主题 关键词: 温泉 养生 度假 休闲 本案发展战略的三个目标 目标一 清晰定义项目所属板块功能 区域形象 城市功能 目标二 目标三 最终的理想目标 以项目为起点,促使区域未来发展为自成一体的养生休闲板块 开辟城北新功能板块的升级城市计划 ——草滩项目发展战略及定位报告 计划一 市场未来发展计划 2011年政策环境仍然严峻,预计延续2010年的政策高压,对于市场冲击力癫痫病健康普查较大 政策层面 时间 发布部门 政策主体 具体内容 2010年1月10日 国务院办公厅 国十一条 《关于促进房地产市场平稳发展的通知》:购买二套房的家庭,贷款首付比例不得低于40%;房地产企业必须“公开房源+明码标价”。 2010年4月14日 国务院 提高银行贷款利率 二套住房贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。购买首套住房建筑面积在90㎡以上贷款首付款不得低于30%。 2010年4月17日 国务院 限制异地购房 家庭首套住房90㎡以上贷款首付款不得低于30%;家庭二套住房贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;家庭三套及以上住房,由商业银行根据风险管理自主确定。暂停发放购买住房贷款无1年以上当地纳税或保险缴纳的非本地居民。 2010年4月20日 住建部 对销售行为的规范 无预售证禁止变相收取任何费用;已取得预售证项目公开预售房源,明码标价,严禁捂盘惜售;预售许可最低规模不小于栋 ;商品房交付条件须明确 2010年4月22日 银监会 停止三套房贷 明确二套房标准 ;明确三不贷、三挂钩 。 2010年4月30日 北京政府 限购令 5月1日起北京家庭只能新购一套商品房。 2010年9月25日 两部委(国土部、住房和城乡建设部) 开发商囤地一年禁止买地 严厉:存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的;存在非法转让土地使用权等违法行为的;因企业原因造成土地闲置一年以上的;开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的的行为。 … … … … 2011年1月26日 国务院常务会议 国八条 (一)进一步落实政府责任;(二)加大保障性安居工程建设力度;(三)调整完善相关税收政策,加强税收征管;….. ;(八)坚持和强化舆论引导。 2011年2月25日 西安市政府 出台“限购令” 对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 2011年5月1日 西安市政府 出台“一房一价令” 5月1日哦起,西安市所有在售房源必须公示一房一价房源表,违者将处每套5000元罚款。 层面 指标 2011年发展趋势 对房地产影响 经济环境 经济增长 国内经济增速有望保持在9%以上 正 货币政策 稳健型货币政策 新增贷款仍属较高水平,预计全年目标7万亿 中性 流动性、通胀 流动性偏大,通胀处于较高水平,预计CPI在4%以上 正 政策环境 限购、房贷、加息 严格的调控政策将不会放松,加息会更频繁 负 房产税、保障房 房产税试点推出,保障房加大力度 负 城市发展 城市地位、建设 西安城市价值将得到极大提升 正 土地市场 地价 地价增幅较高,高地价不断出现 正 房屋供应 总量、结构 供应较充裕,集中在外围区域 中性 价格 价格涨幅较大 消费者 预期 预期房价仍处于上涨阶段 正 潜在需求 收入增加,刚需及投资保值需求仍强烈 正 影响分析 市场上各种指标对房地产市场影响有利空也有利好,我们应积极应对及充分利用 未来政策环境依然严峻,但西安市场对政策敏感性不强 关中-天水经济区的建立、地铁建成、世园会的召开等一系列利好消息将迅速提升城市价值,产生大量消费需求,带动房地产市场需求。 启示:宏观经济的长期向好发展以及城市价值的迅速提升是西安市房地产市场发展的最基本的推动力。2011年政策大环境仍然严峻,但预期西安房地产市场仍将跌宕上行。 西安房地产市场2011年仍将震荡上行,量稳价升 西安宏观经济的向好发展是房地产市场发展的基础 宏观经济持续向好,城市价值得到大幅提升,但政策环境严峻,预计未来整体震荡上行 博思堂观点 1、西安—国内三大国际化大都市 3、西安——关中-天水经济区 中央城市是指在一定区域内和全国社会经济活动中处于重要地位、具有综合功能或多种主导功能、起着枢纽作大城市和特大城市。(已获批准) 西北:西安,东部:上海,华北:北京; 2、西安——第二轮西部大开发 2010,7.5-7.6,指出,今后10年,深入实施西部大开发战略 进一步提升西安作为西北5省龙头地位 国内陆型经济开发开放战略高地带动西北地区的经济发展。(已经国务院批准) 西安为核心,辐射西北的经济区 国际化中央城市形象定位,未来站位一线城市,逐步向上海、北京等城市发展靠拢。 未来的西安,国际化中央城市,西北地区核心城市,将引领西部大开发 城市格局 4、西安——市府北迁,城城市中心北移 新市府的成功北迁,北客站的开通运营,地铁2号线的即将通车,将城市中心北移的速度加快 西安成为西北核心,城北成为西安新中心 高新 曲江 城西 城东 城北 城北处于整体运作初期,居住价值以及客源表现均弱于以高新、曲江为代表的城南片区; 短期价值尚未释放完全,相比现阶段城南具备大幅开间。 代表个案 价格 客源 城北 白桦林间 8000 区域客源为主,其次为陕北客源、公务员以及其它区域中高端客源 风景御园 8000以上 华远君城 7500 城西 东尚观湖 6000 区域客源为主 融侨城 9000 城东 新庆坊 8500 区域客源为主 碧翠锦华 8000 高新 荣禾城市理想 8500 涵盖全市高端、顶级客源、其次为陕北等高端顶级客源 兰亭坊 12000 曲江 金地湖城大境 19000 万金域曲江 11000 城北站位城市第二集团价值表现,弱于高新、曲江为代表的城南 城北站位 城运村改造 城市运动公园,40万㎡ 之于西安—— 最早的城市板块运作,代表城市最早的国际居住形象 太华路集中改造 未来西安城市南北主干道 现代国际商贸街区形象 之于西安—— 代表未来国际的商业商贸形象 大明宫 定位:西安市中心的改造发展新区,担负西安旅游商贸次中心,城北地区文化中心,居住核心的功能 之于西安—— 城北引擎、国际生活指标区域 2010年10月开园 西安经济技术开发区 成立于1993年,2000年2月被国务院批准为国家级开发区,经开区内共有企业2800多家,25家500强企业和大量500强企业投资项目 之于西安—— 未来辐射大西安北部空港、物流、产业等 新客站 总投资58亿元 亚洲最大的客运站 之于西安—— 代表未来西北物流、贸易中枢形象 2010年底开通 西安新行政区 2010年10月正式启用,市政府,市人大,市常委新办公区 之于西安—— 未来行政中心,城市核心区域 未来城北,肩负西安二次城市扩容,助力大西安整体规划的指标区域,未来大西安核心生活区;更能够代表未来西安国际形象以及商务商业居住价值。 未来的城北,代表西安国际形象的指标区域 城北站位 城北具备超越高新区的基础 占地面积 距离市区距离 定位 商业旅游配套 高新区 35平方公里 7公里 国家级的高薪技术区,电子信息、装备制造、生物药和半导体及光伏产业 、房地产 汉唐城遗址、世纪金花、金鹰购物广场、香格里拉大酒店、跳水馆、西安科技软件园,等 城北 81平方公里 2公里 商业、行政、文化、旅游、办公、居住中心 未央湖游乐园、大明宫遗址公园、市政府新址、火车新站、城市运动公园、经开商务区,等 在基础条件及政策的支持下,城北具备超过高新的潜力。未央湖也具备超过高新南延伸段的潜力。 高新区 城 北 经开区 张家堡 大明宫 未央湖 发展基础 项目 物业形态 面积区间 主力房型 在售均价 首创国际城 高层住宅、商业 60-130㎡ 80-130㎡创新两室、三室 7600元/㎡ 汇通太古城 高层住宅、商业 80-140㎡ 90-130㎡两室三室 8000元/㎡ 金源御景华府 高层住宅、商业 86-200㎡ 90-140㎡两室三室 8500元/㎡ 白桦林间 高层住宅、商业 90-377㎡ 90-150㎡两室、舒适三室 8200元/㎡ 海璟台北湾 高层住宅、商业 49-149㎡ 80-120㎡两室、三室 6900元/㎡ 海荣名城 高层住宅、商业 24-124㎡ 47-71㎡一室、两室 售罄 盛世一品 高层住宅 39-146㎡ 59-86㎡两室、90-128㎡三室 8500元/㎡ 紫薇风尚 高层住宅、商业 49-187㎡ 85-128㎡两室、三室 8100元/㎡ 代表项目 城北区域代表项目主要以高层为主,主力房型多是90-130㎡两室和三室 城北区域房地产 项目等级水平高低不齐,我们体量、产品和综合实力等方面选取8个代表项目,分析项目在售及主力户型及均价情况。 城北区域目前处在西安市城市价值的第二极,各种城市配套和市政设施目前尚不完备,比较匮乏,商业气氛也较为淡薄,房地产市场发展水平较低; 随着市府北迁、北客站开通运营、地铁2号线通车等一系列市政利好,城北区域将受此影响,各种功能和配套逐渐完善,房地产市场发展潜力巨大; 城北房地产市场目前整体开发水平较低,但由于市政规划等利好条件,房地产市场正以高速发展,已出现“海珀兰轩”等高端项目引领市场走向高端; 区域内项目主力房型为90-130平米的两室和三室,客户则主要是因市政规划而带来的移动人口,经开区的产业购房者也占较大比例。 博思堂观点 城北区域市场发展总结 领汇双河湾 项目名称 领汇双河湾 总建面(平米) 90万 容积率 2.9 绿化率 30% 物业形态 小高层 高层 在售楼栋 B2/B3/C1/C4 在售户型面积 82-164㎡ 均价 4500元/㎡ 领汇双河湾基本技术指标 领汇双河湾项目位于浐灞生态区辛王路与湖滨路交汇处,占地320余亩,总投资15亿元,总建筑面积90万平方米,园区共原发性癫痫病可以治愈分六大水景园林区。双河湾左拥灞河万亩水面,右揽未央湖旅游开发区,背靠渭河湿地,“两河一湖”近万亩水域面积触手可及。? 项目基本概况 项目基础数据 领汇双河湾 园区共分六大水景园林区。双河湾左拥灞河万亩水面,右揽未央湖旅游开发区,背靠渭河湿地,“两河一湖”近万亩水域面积触手可及,远取湖光河色,近听溪流低语,生态园林与天地自然达到完美融合。 景观商业街效果图 景观商业街位置示意 社区内独有风情商业街 大面积绿化、中央水景园林 社区在二期规划社区内部商业步行街,业态规划为日常生活所用商业,如商店,洗衣店,药店等,方便业主日常生活,和项目外围的临街底商一方面充足自身配套,二来可以填补外部配套不完备的劣势。 领汇双河湾独有大面积中央水景和步行商业街 房型 面积区间(㎡) 总量(套) 去化量(套) 供应占比(%) 去化占比(%) 1室1厅1卫 56 60 19 8.67% 10.98% 2室2厅1卫 82-117 436 114 63.01% 65.90% 3室1厅1卫 125 60 23 8.67% 13.29% 3室2厅2卫 151-164 136 17 19.65% 9.83% 项目分析 领汇双河湾具体去化信息 领汇双河湾 项目主力户型为82-117平米的两室和158平米的舒适三室 纯南朝向,南向卧室阳台,保证采光和观景条件; 户型方正,布局紧促,无浪费面积; 客厅主卧南向,厨房北向,布局合理; 卫生间无采光及通风窗户。 南北通透,全明设计户型; 餐厨一体、餐客一体显得空间感比较大; 由于厨房的南置,客卫无窗户; 餐厅处浪费面积较大,无法利用。 92㎡二室二厅一卫 117㎡三室二厅二卫 据领汇双河湾销售人员,项目购买客户多来自于周边及城北各个区域,周边地缘型客户,以及城北长庆油田的的产业型客户及部分投资客;而购买客户年龄大多在30-45岁,购买目的也以居住为多。 客户年龄: 30-45岁,家庭多由4-5人组成 客户来源: 主要为周边及城北产业型客户 客户职业: 城北从事技术型产业员工及中管 客户需求: 80-120㎡两室三室,做自住用途 领汇双河湾 项目客户主要来自于城北区域,购买首要目的为居住 注:信息来源于项目销售人员 维兰德小镇 项目名称 维兰德小镇 总建面(平米) 16.7万 容积率 1.5 绿化率 40% 物业形态 高层、小高层 在售楼栋 一、二期售罄 主力户型面积 90-130㎡ 均价 售罄 维兰德小镇基本技术指标 倚能维兰德小镇六层花园住宅集中布置于中部核心区域,周边布置十一、十八层的高层和小高层,形成周边高中心低、北高南低的态势。倚能维兰德小镇商业结合入口会所形成对外开放式商业街区,即满足小区配套,又能对周边服务 。? 项目基本概况 项目基础数据 倚能维兰德小镇设计中我们将“整体性”作为视觉秩序和生活秩序的原则来组织单体,环境和空间等,形成“一环,两轴,一核心”的规划结构。组团空间分散于四周,共同构成一个有机的整体。 商业结合入口会所形成对外开放式商业街区,即满足小区配套,又能对周边服务。入口设计 :主入口设于阳光路,以步行交通为主,北侧及西侧各有一个次要出入口,以车行为主。车行设计:小区道路以一条主要环线连接三个出入口,由主环线和次一级环线进入各个组团内部。 维兰德小镇 社区楼栋布局和德式商业街以及社区内部人行、车行道路的设计都颇具新意 3室2厅1卫1厨92.00㎡ 3室2厅2卫1厨130.00㎡ 维兰德小镇 紧凑三房设计,户型南北通透; 客厅、主卧南向保证室内采光要求; 户型功能分区设计合理,动静分离。 舒适三房设计,户型南北通透; 入户花园可做简单会客及玄关使用; 生活区和休闲区功能分区合理,互扰。 户型注重功能分区,保证各种功能使用互扰,户型定位准确,本案可借鉴 维兰德小镇购买客群主要来自于城北区域,市政规划带来的产业人口和部分高陵县高端客户; 客户购买目的多以自住为主,部分年轻人做婚房用,也有部分看好区域发展的投资客户; 购买客户年龄多在30-40岁,以首次置业者居多,家庭多以3-5人组成; 部分因未央湖规划而青睐周边生态环境的养老客户 维兰德小镇 项目购买客户主要用作自住,也有部分看好周边生态环境的养老客户 维兰德小镇购买客户主要用作自住,也有部分看好周边生态环境的养老客户,从高陵县南下的部分高陵县高端客户也成为项目的重要客群。 注:信息来源于项目销售人员 华豪花园洋房 项目名称 华豪花园洋房 总建面(平米) 4万 容积率 2.01 绿化率 40% 物业形态 多层、小高层 在售楼栋 全部在售 主力户型面积 94-120㎡ 均价 5180元/㎡ 华豪花园洋房基本技术指标 通过完美的人与建筑,住宅与自然的融合与共生,形成现代都市稀有的生态群落。?总体规划结合北方特点,以正南北布局,通过巧妙的构思,让所有的住户都可以从不同的角度欣赏到别样的风景,或推窗远望,或贮足近赏,或饭后漫步,一户一风光,一步一景观。? 项目基本概况 项目基础数据 未央湖 华浮宫 ?华豪花园洋房建于华浮宫酒店别墅区内,以创造最舒适的人居环境为目的,以国际性的前瞻眼光诠释艺术建筑思想。通过完美的人与建筑,住宅与自然的融合与共生,形成现代都市稀有的生态群落。? 华豪花园洋房 项目所在区位属未央湖生态旅游区,生态环境优美,交通便利 项目建筑 三室两厅两卫120平米 四室二厅二卫140平米 华豪花园洋房 项目户型设计南北通透,舒适性较高,但户型面积整体设计偏大 南北通透设计,客厅和两个卧室均朝南; 入户花园 设计,可做玄关; 生活、休闲功能分区明显; 主卧套房设计,但卫生间无采光。 南北通透设计,采光通风条件均好; 客厅处有过道,难利用浪费面积; 各个卧室面积分配不合理,小房间难利用; 卫生间均为黑卫。 华豪花园洋房 购买客群年龄稍大,主要集中在35-55岁,主要由于项目产品定位偏养老用途 华豪花园洋房购买客群来源比较分散,客户来自于西安市各个区域; 除养老客户外,也存在部分自住客户,面积较大故购买客户家庭结构较大; 购买客户年龄偏大,多在35-55岁,购买目的主要做养老居住; 部分看好该区域规划利好及后市潜力的投资客户 注:信息来源于项目销售人员 香格里拉尚城 项目名称 香格里拉尚城 总建面(平米) 50万 容积率 4.01 绿化率 37% 物业形态 多层、高层 在售楼栋 在售二期 主力户型面积 78-88㎡两室 均价 3900元/㎡ 香格里拉尚城基本技术指标 香格里拉尚城占地178亩,计划分4期开发,预计2015年开发结束。香格里拉以高层为主,面积34—137平方米;香格里拉位于西安市北三大明宫建材市场西侧,距市政府新址、火车北客站皆在4分钟车程内,将是西安中央生活区内适宜居住、商用、投资的楼盘,具有极大的升值潜力。? 项目基本概况 项目基础数据 香格里拉尚城 项目坐落于西安市北三环大明宫建材市场西侧,属西安市大力开发的城北新城。项目属城中村改造项目,在项目规划上,遵守营式楼栋排列,有利于各楼栋的采光,楼栋间做楼宇绿化。项目规划有小高层、多层和高层住宅,面积区间从29㎡ 一室到110㎡三室均有涉及,主力户型为78-88㎡的两室。 项目以营式排列楼栋,产品方面无创新,但性价比较高 项目楼栋 项目总规 香格里拉尚城 两室一厅一卫70㎡ 两室两厅一卫90㎡ 纯北向朝向,客厅无直接采光; 卫生间无采光窗户; 北向阳台提供生活区全部采光; 卫生间北向窗户有利通风。 纯南向舒适两房,全明设计; 餐厅安定面较少; 厨房无通风采光窗户,不利于油烟排污。 户型设计由于面积和排布导致出现较多采光和通风问题,各功能区干扰较大 上领国际公寓 项目名称 上领国际公寓 总建面(平米) 5.2万 容积率 4 绿化率 38% 物业形态 高层住宅 在售楼栋 全部在售 主力户型面积 88㎡两室、112㎡三室 均价 4900元/㎡ 上领国际公寓基本技术指标 规划为4幢高层住宅以及一幢沿街2层配套设施楼,总户数为604户。南侧为1幢18层及1幢24层住宅楼;北侧为2幢26层住宅楼。项目分为2期开发建设。商铺上下两层共八间(约730㎡)。便民店约200㎡设于2#楼内。小区公厕约100㎡。景观小道、喷泉、休闲廊亭,设健身休闲活动场地达800㎡ 。? 项目基本概况 项目基础数据 上领国际公寓 配套将实行市政集中供热、室内采用节能地副热采暖、按照流量计量收费、天然气入户到位、IC卡预付式电、水、气表。给水由自备井进入蓄水池分区加压进入用户。电信局宽带网络入户,每户均留两个端口。小区单元入口为安全型可视对讲安防门、室外设防盗、报警安防系统。同时设室外、楼外消防栓。达到消防要求。地下设人防工程隐蔽所,其中安装通风设备、防毒设备。小区设有自备发电机,在市政停电情况下能够保证小区内公用照明正常使用。小区楼顶设有航标灯。 社区各种设施及配套均是市场平均水平,无创新点及可借鉴特色 上领国际公寓具体去化信息 房型 面积 总量(套) 去化量(套) 供应占比(%) 去化占比(%) 2室2厅1卫 88 102 97 17.96% 18.98% 3室2厅1卫 112 102 89 17.96% 17.42% 2室1厅1卫 76 114 104 20.07% 20.35% 2室2厅1卫 93 194 184 34.15% 36.01% 3室2厅2卫 116 56 37 9.86% 7.24% 项目分析